Chung cư, đất nền tăng giá chóng mặt, loạt đại gia chi cả nghìn tỷ để thu gom BĐS

Trước đà tăng giá mạnh của chung cư và đất nền từ đầu năm đến nay, loạt đại gia đã mạnh tay chi từ vài chục đến cả chục nghìn tỷ đồng để thâu tóm các dự án BĐS lớn trên cả nước.

Đất nền, chung cư tăng giá mạnh

Theo số liệu được Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) công bố, trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường đã ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán. Nguồn cung vẫn ghi nhận sự phân hóa mạnh. Theo đó 70% nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ chung cư. Trong đó, phân khúc cao cấp (trên 50 triệu đồng một m2) và hạng sang (hơn 80 triệu đồng một m2) chiếm áp đảo, với 70%. So với quý III/2023, nhà ở hạng sang tăng gấp đôi, còn căn hộ bình dân có xu hướng sụt giảm.

Giá chung cư tăng mạnh từ đầu năm đến nay

Cùng với đó, hãng tư vấn dịch vụ bất động sản CBRE cũng cho biết hơn 75% tổng nguồn cung chung cư mới trong quý trước tại Hà Nội đến từ dòng hàng cao cấp, giá từ 60 triệu đồng một m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì). Quý III có hai dự án được chào bán, dao động 55-60 triệu đồng một m2. Thậm chí, quận Tây Hồ còn ghi nhận một dự án hạng sang chào bán gần 200 triệu đồng mỗi m2. Tại TP HCM, đơn vị nghiên cứu Savills cũng cho biết chung cư hạng A (hạng sang) và hạng B (cao cấp) chiếm đa số nguồn cung, hơn 60%.

Cùng với đà tăng giá mạnh của phân khúc chung cư, câu chuyện đấu giá đất cũng "nóng" hơn bao giờ hết với các phiên đấu giá được tổ chức "xuyên đêm", ghi nhận hàng trăm, thậm chí cả nghìn người chấp nhận "ăn chực nằm chờ" để tranh suất. Mức giá trúng cũng cao kỷ lục, ngang ngửa đất dự án đã được đầu tư hạ tầng bài bản. Mới nhất phiên đấu giá 27 thửa đất tại quận Hà Đông đã trải qua 14 vòng trả giá, trong đó, lô trúng cao nhất lên hơn 260 triệu đồng, gấp 8 lần khởi điểm.

Trong khi đó, giao dịch đất nền vùng ven tiếp tục cải thiện, chủ yếu các nền đất có giá trị dưới 2 tỷ đồng, đã có sổ. Hoạt động “săn" quỹ đất mở sân pickleball tại Hà Nội, TP.HCM nở rộ, giúp các mảnh đất bỏ “hoang" có cơ hội được sử dụng.

Với phân khúc đất thổ cư, giá bán sơ cấp tăng cao giúp mặt bằng giá nhà đất thổ cư thứ cấp tại các thành phố lớn tiếp tục giữ mức giá chào bán ở ngưỡng cao dù thanh khoản đã dần đi ngang sau thời gian tăng trưởng "nóng". 

Nhu cầu tìm đến các sản phẩm có giá trị dưới 4 tỷ đồng tại 2 đô thị đặc biệt. Hoặc các sản phẩm nhà phố tại trung tâm các tỉnh thành lân cận 2 đô thị đặc biệt, có giá dưới 3 tỷ đồng. Giá bán duy trì ổn định hoặc tăng nhẹ, khoảng 5-10% so với đáy

Loạt đại gia chi cả nghìn tỷ thâu tóm dự án BĐS

Theo công bố từ Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), vào cuối tháng 9/2024, Công ty TNHH Tập đoàn Bitexco (Tập đoàn Bitexco) đã chuyển nhượng 100% vốn góp tại Công ty TNHH Saigon Glory (chủ đầu tư dự án One Central HCM nằm ngay vị trí đắc địa đối diện chợ Bến Thành, có diện tích 8.600 m2 ở quận 1, TP HCM) cho Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội.

Trong đó, Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội được thành lập tháng 5/2019. Vào cuối tháng 9/2024, doanh nghiệp có vốn điều lệ 1.200 tỷ đồng gồm 2 thành viên góp vốn là bà Trần Thị Minh Hiếu góp 1,2 tỷ đồng và ông Trần Thanh Tú góp 1.198 tỷ đồng. Bà Trần Thị Minh Hiếu sinh năm 1979 giữ vị trí Tổng giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp.

Trong phần công bố thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp của Công ty TNHH Saigon Glory cho thấy, Công ty Bất động sản Phương Đông Hà Nội đã nhận chuyển giao phần góp vốn của Bitexco tại Saigon Glory. Sau khi chuyển giao dàn lãnh đạo của Saigon Glory cũng thay đổi. Chủ tịch hội đồng thành viên cũ từ ông Vũ Quang Bảo chuyển sang ông Trần Thanh Tú. Vị trí tổng giám đốc đã chuyển từ ông Trịnh Quang Công sang ông Nguyễn Vũ Hải (quận Tân Bình, TP HCM). Ông Trần Thanh Tú cũng là người được ủy quyền cho phần vốn góp trị giá 7.000 tỷ đồng của Công ty TNHH Saigon Glory.

Đất nền cũng tăng giá mạnh trong thời gian gần đây

Đầu tháng 10, Keppel Land (Singapore) cho biết sẽ bán 70% vốn tại Công ty TNHH Saigon Sports City, đơn vị nắm quyền phát triển dự án 64 ha tại TP HCM - một trong những khu phức hợp lớn nhất đầu tàu kinh tế. Bên mua là hai doanh nghiệp Việt (Công ty TNHH HTV Đại Phước và Đầu tư Bất động sản Vinobly), giá trị thương vụ dự kiến trên 7.400 tỷ đồng.

Số liệu được Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) công bố cho biết trong 9 tháng đầu năm 2024, có khoảng 11 thương vụ M&A được ghi nhận đã giao dịch thành công. Tổng giá trị 9/11 thương vụ được cập nhật đạt hơn 1,8 tỷ USD. Trong đó, giao dịch có giá trị cao nhất là 982 triệu USD khi Tập đoàn Vingroup chuyển nhượng 55% cổ phần/quyền sở hữu tại SDI (cổ đông lớn gián tiếp của Vincom Retail) cho các đối tác gồm Công ty TNHH T.P.I.D (16%); Công ty Đầu tư và Phát triển Falcon (12,5%); EMERALD BID (10,5%); Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh NP (16%).

Đứng thứ 2 là thương vụ Khu đô thị và nhà ở Tân Thành Bình Dương của Becamex IDC cho Công ty Sycamore Limited (công ty con của CapitaLand) với giá trị 553 triệu USD; Tripod Technology Corporation cũng đã chi tới 250 triệu USD để mua Khu đất 18ha công nghiệp rộng 18 ha từ Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức; Nishi Nippon Railroad cũng đã chi 26 triệu USD để mua 25% cổ phần/quyền sở hữu tại dự án Paragon Đại Phước từ tay Tập đoàn Nam Long (NLG),…

Theo VARS, ngay cả khi chưa xác định rõ giá trị giao dịch thành công của 2 trong số 11 thương vụ M&A thành công là thương vụ Tập đoàn KIDO mua 75% cổ phần/quyền sở hữu Dự án Hùng Vương Plaza từ tay Tập đoàn Hùng Vương và Tập đoàn Mường Thanh mua lại Khách sạn Hoàng Anh Gia Lai từ tay Công ty Cổ phần Đầu tư Hoàn Sinh Gia Lai, chắc chắn giá trị bình quân các thương vụ M&A 9 tháng đầu năm 2024 cũng đạt mức cao nhất trong 6 năm trở lại đây. Ít nhất là gấp đôi so với năm 2023.

Các chuyên gia dự báo nhu cầu mua bán sáp nhập vẫn tập trung ở phân khúc nhà ở, bất động sản công nghiệp và logistics. Hoạt động này sẽ sôi động hơn với trợ lực từ hành lang pháp lý và động lực từ các dự án hạ tầng lớn (như cao tốc Bắc Nam, sân bay Long Thành) cùng các khu công nghiệp mới.

Chưa bao giờ lãi suất cho vay bất động sản thấp như hiện nay, nhưng…

Đó là những khoản vay mới, áp dụng lãi suất thấp chưa từng có. Thậm chí, nhiều ngân hàng còn chấp nhận tài sản thế chấp bằng hợp đồng thuê bất động sản nhưng thị trường vẫn chưa hấp thụ được dòng vốn này khiến tăng trưởng tín dụng thấp.

Ngân hàng đua ưu đãi

Ngân hàng VPbank vừa có thông báo cho vay vốn thuê, mua bất động sản khu công nghiệp, cụm công nghiệp với lãi suất chỉ từ 0,6%/tháng. Đặc biệt, ngân hàng này chấp nhận tài sản đảm bảo là hợp đồng thuê, mua bất động sản khu công nghiệp, cụm công nghiệp với hạn mức cho vay tới 70% giá trị hợp đồng, thời hạn vay tới 20 năm.

Lãi suất vay thấp nhưng tăng trưởng tín dụng lĩnh vực bất động sản chưa khả quan.

BVBank cũng công bố lãi suất vay từ 5%/năm, áp dụng cho các khoản vay mua, xây dựng, xây sửa nhà. Biên độ sau khi hết ưu đãi là 2%/năm. Lãi suất thả nổi trong khoảng 9,5-10%/năm.

Sacombank áp dụng lãi suất cố định 6,5%/năm trong 6 tháng, 7%/năm cố định 12 tháng, 8%/năm cố định 24 tháng cho các khoản vay mua, xây, sửa bất động sản. Hết thời gian cố định, lãi suất sẽ điều chỉnh định kỳ 3 tháng/lần…

Nhóm ngân hàng quốc doanh gồm BIDV, Vietinbank, Vietcombank và Agribank áp dụng lãi suất vay từ 5-7%/năm, tùy kỳ hạn.

Vẫn khó tiếp cận tín dụng

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu - cho biết, thủ tục cấp tín dụng cho doanh nghiệp và dự án bất động sản vẫn khá phức tạp, với 2 bước kéo dài trung bình 2 tháng và hồ sơ đòi hỏi nhiều loại giấy tờ không cần thiết (như biên bản, nghị quyết đại hội đồng cổ đông có ghi đích danh ngân hàng cho vay vốn, dự án vay vốn, số vốn vay). Điều này đã làm chậm trễ việc tiếp cận vốn của doanh nghiệp. Chưa kể, đa số dự án bất động sản hiện nay bị vướng mắc về mặt pháp lý chưa được tháo gỡ hoàn toàn. Vì thế, tuy lãi suất giảm nhưng để doanh nghiệp tiếp cận được dòng vốn tín dụng rất khó khăn.

Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc chia sẻ, đối với các dự án, điều kiện tiên quyết được vay là dự án phải có chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, để có được văn bản chấp thuận này, dự án phải đáp ứng điều kiện là phải có đất ở hợp pháp. Có nhiều dự án dù hiệu quả, khả thi, nhưng không thể đáp ứng quy định này vì thiếu đất ở. Đây là quy định rất xa thực tế.

Đối với nhà đầu tư và người mua nhà ở thật thời điểm này cũng chưa dám vay vốn dù lãi suất thấp.

Chị Minh Hằng (ở quận Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, chị định bán nhà chung cư khoảng 3 tỷ đồng để chuyển xuống mua nhà mặt đất. Tuy nhiên, chị Hằng ngạc nhiên khi đi tìm hiểu các loại hình nhà trong ngõ đều có giá trên 5 tỷ đồng. Như vậy, để mua được nhà, tính số tiền tiết kiệm gia đình có, chị Hằng vẫn phải vay tín dụng gần 2 tỷ đồng.

“Hiện lãi suất rất thấp, các ngân hàng không chỉ cố định 1 năm, thậm chí 2-3 năm đầu. Nhưng hiện tôi không dám mua vì giá nhà cao và số tiền vay nhiều. Nếu như thu nhập vài năm nữa có sự thay đổi khó có thể gánh lãi trong nhiều năm tiếp theo. Tôi không thể dồn hết số tiền gia đình có vào nhà ở”, chị Hằng nói.

Là nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, anh Minh Quân (ở quận Thanh Xuân, Hà Nội) cũng không dám vay vốn tín dụng bởi trong điều kiện thị trường bất động sản Hà Nội vẫn chưa sôi động, mua đầu tư "lướt sóng" hiện giờ rất khó. Khi hết thời gian ưu đãi lãi suất mà chưa bán được nhà, lúc đó phải gánh số nợ và lãi suất cao.

Thực tế, đến thời điểm này vẫn còn rất nhiều nhà đầu tư đang phải "ôm" bất động sản và gồng mình trả lãi ngân hàng hơn 10%/năm suốt 2 năm nay qua kể từ khi thị trường đóng băng.

Năm nay, định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15% và có điều chỉnh phù hợp với diễn biến, tình hình thực tế. Theo báo cáo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, đến 28/2 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,1 triệu tỷ đồng.

Trong đó, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở gần 304.000 tỷ đồng. Dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng hơn 42.300 tỷ đồng. Dư nợ các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất gần 78.350 tỷ đồng. Dư nợ các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng gần 43.400 tỷ đồng. Dư nợ của các dự án nhà hàng, khách sạn 60.502 tỷ đồng. Dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, nhà để bán, cho thuê hơn 121.000 tỷ đồng. Dư nợ vay mua quyền sử dụng đất gần 80.000 tỷ đồng trong khi dư nợ với đầu tư kinh doanh bất động sản khác là hơn 384.300 tỷ đồng.

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Nhà ở và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng - cho rằng, việc giải ngân vốn tín dụng cho bất động sản còn thấp. Riêng với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, hiện mới có 28 địa phương công bố danh mục 68 dự án đủ điều kiện vay với nhu cầu vay hơn 30.000 tỷ đồng. Đến nay, các ngân hàng đã cam kết cấp tín dụng cho 15 dự án với số tiền khoảng 7.000 tỷ đồng. Trong đó đã có 8 dự án nhà ở xã hội tại 7 địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 640 tỷ đồng.

Ông Nguyễn Thanh Tùng - Tổng Giám đốc Vietcombank - cho biết: “Tình hình kinh tế khó khăn, thu nhập người dân giảm, thị trường bất động sản trầm lắng khiến nhu cầu vay mua nhà giảm. Số dự án mới được cấp phép cũng ít hơn, khiến nguồn cung hạn chế.

Các ngân hàng thương mại cũng kỳ vọng, tín dụng bất động sản bắt đầu phục hồi từ quý II. Năm 2023, tín dụng bất động sản tăng 11,81%, chiếm 21,28% tổng dư nợ nền kinh tế, trong đó tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 35,38%, tín dụng tiêu dùng bất động sản tăng 1,08%.

Thị trường BĐS khởi sắc, bất ngờ với doanh nghiệp dừng hoạt động và lượng “hàng” tồn kho

Trong 6 tháng đầu năm, cả nước có tới 3.185 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông báo tạm dừng hoạt động có thời hạn, bằng 125% so với cùng kỳ năm 2023.

Theo Báo cáo Tình hình kinh tế - xã hội 6 tháng đầu năm 2024 của Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 6 tháng đầu năm nay, cả nước có 2.210 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới, bằng 101,4% so với cùng kỳ năm 2023.

Số doanh nghiệp quay trở lại hoạt động là 1.577 doanh nghiệp, bằng 111,4% so với cùng kỳ năm năm ngoái.

Số doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể là 605, bằng 92,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Số doanh nghiệp tạm dừng hoạt động có thời hạn là 3.185, bằng 125% so với 6 tháng đầu năm 2023. Trước đó, 5 tháng đầu năm đã có 2.996 doanh nghiệp thông báo tạm dừng hoạt động có thời hạn.

Số doanh nghiệp tạm dừng hoạt động có thời hạn trong 6 tháng đầu năm 2024 là 3.185, bằng 125% so với 6 tháng đầu năm 2023

Đáng chú ý, bối cảnh doanh nghiệp bất động sản thông báo tạm dừng hoạt động có thời hạn gia tăng khi thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay đang có những diễn biến tích cực theo chiều hướng tháng sau tốt hơn tháng trước.

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, sau quý đầu năm cho thấy dấu hiệu phục hồi rõ rệt, bước sang nửa đầu quý II năm 2024, cùng với nền kinh tế, thị trường bất động sản đang phục hồi, tích cực qua từng tháng. Hàng loạt dự án bất động sản đa dạng phân khúc được tái khởi động, khởi công, công bố, giới thiệu ra thị trường đều được quan tâm với kết quả bán hàng ấn tượng.

Theo công cụ Lịch sử giá của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, tính đến tháng 6/2024, giá rao bán trung bình của bất động sản tăng 24% so với đầu năm 2023. Trong khi đó VNIndex, thể hiện biến động giá cổ phiếu, tăng 19%, giá vàng SJC tăng 17%, tỷ giá USD tăng 8%.

Tuy nhiên, dù đầu năm nay thị trường bất động sản đã có những tín hiệu tích cực hơn, song lượng doanh nghiệp bất động sản tạm dừng hoạt động có thời hạn không giảm đi thậm chí tiếp tục gia tăng.

Đặc biệt, theo thống kê từ báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, chủ yếu là nhóm phát triển mảng nhà ở cho thấy, tổng giá trị tồn kho tại thời điểm cuối tháng 3/2024 đạt hơn 286.000 tỷ đồng (tương đương khoảng hơn 11,4 tỷ USD).

Trong số đó, đứng đầu danh sách DN có lượng hàng tồn kho lớn là Novaland, Nam Long, Phát Đạt, Văn Phú – Invest,…

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM - cho rằng với nhóm hàng tồn kho bất động sản bán thành sản phẩm, là nhóm đã triển khai nhiều năm nhưng chưa hoàn thiện, các đơn vị quản lý Nhà nước cần tập trung xem xét, đẩy nhanh hơn nữa tiến độ gỡ vướng cho những dự án này nhằm khơi thông nguồn lực.

Mặc dù khó khăn nhưng theo ông Châu, khi Luật Đất đai (sửa đổi), cùng với Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực đồng thời từ 1/8/2024 sẽ đáp ứng yêu cầu hoàn thiện đồng bộ chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Trước đó, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã dự báo, thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến sự "ra đi" của một số doanh nghiệp đã kiệt sức, do phải chống chọi trong suốt thời gian dài vừa qua.

Với những thay đổi từ vĩ mô được dự báo, hy vọng thị trường BĐS sẽ khởi sắc hơn, tạo động lực cho thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi trong thời gian tới.

Loạt doanh nghiệp BĐS nợ thuế, có trường hợp nợ thuế hơn 560 tỷ đồng

Loạt doanh nghiệp “ông lớn” trong lĩnh vực BĐS nợ thuế khủng bị cưỡng chế, trong đó Tân Tạo, Thuduc House bị dừng làm thủ tục hải quan, còn LDG bị cưỡng chế trích tiền từ tài khoản do nợ thuế quá hạn 90 ngày.

Cục thuế TP.HCM vừa công bố các quyết định cưỡng chế thi hành quyết định hành chính về quản lý thuế bằng biện pháp ngừng sử dụng hoá đơn đối với các cá nhân và đơn vị vi phạm nghĩa vụ thuế. 

Trong danh sách này có không ít doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, số tiền nợ thuế quá hạn từ hơn nửa tỷ đồng đến hàng chục tỷ đồng. Đáng nói, có trường hợp nợ thuế quá hạn hơn 500 tỷ đồng.  

Cụ thể, Cục thuế TP.HCM vừa ra quyết định cưỡng chế bằng biện pháp ngừng sử dụng hóa đơn đối với Công ty cổ phần Đức Khải (trụ sở tại Q.7). Lý do doanh nghiệp này nợ thuế hơn 560 tỷ đồng quá thời hạn 90 ngày. 

Công ty cổ phần Đức Khải (trụ sở tại Q.7, TP HCM), nợ thuế hơn 560 tỷ đồng quá thời hạn 90 ngày

Công ty cổ phần Đức Khải là chủ đầu tư dự án Khu dân cư Phú Mỹ, P.Phú Mỹ, Q.7 (The Era Town) với quy mô hơn 3.000 căn hộ. Tại TP.HCM, doanh nghiệp này còn phát triển chung cư bình dân khác như The Era Lạc Long Quân, Q.Tân Bình hay khu tái định cư The Era Bình Khánh, TP.Thủ Đức. 

Chi cục Hải quan quản lý hàng đầu tư (Cục Hải quan TP HCM) cũng có quyết định cưỡng chế dừng làm thủ tục hải quan với hàng hóa xuất nhập khẩu của Công ty cổ phần Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (ITA). Quyết định này được đưa ra sau đề nghị của Cục Thuế TP HCM.

Theo cơ quan thuế, Tân Tạo nợ thuế quá hạn trên 136 tỷ đồng. Quyết định dừng thủ tục hải quan với công ty này có hiệu lực trong một năm (tính từ 2/5) và sẽ chấm dứt khi doanh nghiệp nộp đủ khoản nợ vào ngân sách.

Công ty Tân Tạo do bà Đặng Thị Hoàng Yến là Chủ tịch Hội đồng quản trị. Bà Yến (tên hiện tại là Maya Dangelas) thành lập Công ty TNHH Hoàng Yến, tiền thân của tập đoàn Tân Tạo năm 1993. Doanh nghiệp sau đó chuyển đổi loại hình thành công ty cổ phần và niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán TP HCM vào cuối năm 2006.

Doanh nghiệp này là chủ đầu tư khu công nghiệp Tân Tạo với tổng diện tích theo quy hoạch hơn 443 ha.

Ba tháng đầu năm, Tân Tạo ghi nhận hơn 71 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng trên 16% cùng kỳ 2023. Lãi trước thuế hơn 20 tỷ. Tại thời điểm cuối quý I, tổng tài sản của ITA là hơn 12.100 tỷ đồng. Trong đó, chiếm tỷ trọng cao nhất là giá trị hàng tồn khi ghi nhận tại Khu E-City Tân Đức và chi phí đầu tư vào Trung tâm nhiệt điện Kiên Lương.

Công ty cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức - Thuduc House (TDH) cũng nợ gần 92 tỷ đồng tiền thuế

Nhà chức trách cũng dừng làm thủ tục hải quan với Công ty cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức - Thuduc House (TDH), do nợ gần 92 tỷ đồng tiền thuế. Thời điểm này hai năm trước, công ty cũng bị cưỡng chế ngừng sử dụng hóa đơn do chưa đóng lãi chậm nộp thuế gần 125 tỷ.

Tình hình nợ thuế nghiêm trọng của Thuduc House xảy ra sau khi hàng loạt lãnh đạo doanh nghiệp này bị khởi tố, bắt giam do liên quan đến vụ án gian lận hoàn thuế giá trị gia tăng. Đây là lần thứ 6 từ đầu năm 2020 đến nay, doanh nghiệp này nhận quyết định xử phạt liên quan đến thuế từ Cục thuế TP HCM.

Trong danh sách doanh nghiệp bất động sản bị ngừng sử dụng hoá đơn còn có Công ty cổ phần Địa ốc Downtown (Địa ốc Downtown), trụ sở tại số 141 – 153 Hàm Nghi, Q.1. Doanh nghiệp này có khoản nợ thuế quá hạn 756 triệu đồng. 

Địa ốc Downtown là chủ đầu Khu dân cư trung tâm Sài Gòn với quy mô gần 1.300m2. Đây là dự án xây mới chung cư đã xuống cấp, toạ lạc trên khu "đất vàng” số 23 Lý Tự Trọng, P.Bến Nghé, Q.1. 

Tháng 10/2021, Địa ốc Downtown phát hành thành công 2 lô trái phiếu với kỳ hạn 4 năm, huy động được tổng cộng 380 tỷ đồng. 

Tài sản đảm bảo cho hai lô trái phiếu này là dự án Khu dân cư trung tâm Sài Gòn, cổ phần các cổ đông của Địa ốc Downtown, quyền tài sản theo hợp đồng đặt cọc đã ký với Công ty TNHH Mặt trời Phú Quốc, hợp đồng hợp tác với Công ty TNHH Xây dựng Nghĩa trang Long Thành.

Tại Đồng Nai, Chi cục thuế khu vực Trảng Bom – Thống Nhất (Cục thuế Đồng Nai) quyết định cưỡng chế thuế bằng biện pháp trích tiền từ tài khoản với Công ty cổ phần Đầu tư LDG (LDG). Số tiền LDG bị cưỡng chế là hơn 19,4 tỷ đồng, gồm tiền nợ thuế và chậm nộp quá 90 ngày.

Đây không phải là lần đầu LDG bị cưỡng chế thuế. Trước đó, tháng 1/2023, công ty này cũng bị cưỡng chế hơn 7,8 tỷ đồng do chậm nộp...

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý I, Công ty LDG ghi nhận doanh thu âm hơn 130 tỷ, lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ âm 125 tỷ đồng, tăng hơn gấp rưỡi mức cùng kỳ năm ngoái.

Thổi giá bất động sản: Coi chừng quả đắng!

Thị trường bất động sản tại Hà Nội đang bị đẩy giá lên cao ở mọi phân khúc nhằm tạo “sóng”. Nếu để hiện tượng này tiếp tục diễn ra thì nhu cầu thực của người dân sẽ không được đáp ứng, là cơ hội cho hiện tượng đầu cơ, rối loạn thị trường bất động sản.

Liên tục leo thang

Từ cuối năm 2023, thị trường bất động sản Hà Nội liên tục rơi vào tình trạng “sốt giá”. Các dự án nhà liền kề, biệt thự, đất thổ cư và nhà trong ngõ, ngách cũng tăng theo đà của giá căn hộ chung cư. Khảo sát cho thấy, giá rao bán trung bình của chung cư ở Hà Nội trong 2 tháng đầu năm 2024 tăng 17% so với cùng kỳ 2023; tùy từng khu vực, mức độ quan tâm và mức giá tăng sẽ khác nhau. Đáng chú ý, nhiều dự án có mức tăng từ 30-40% chỉ sau 1 năm, thậm chí có nơi tăng gấp đôi so với giá gốc. Như khu đô thị Mỹ Đình Sông Đà - Sudico, tăng từ 30 lên 40 triệu đồng/m2, The Pride (Tố Hữu, Hà Đông) tăng từ 25 đến 34 triệu đồng/m2, Sun Grand City (Thụy Khuê, Tây Hồ) tăng từ 80 lên 107 triệu đồng/m2...

Do nhiều dự án nhà tái định cư bị bỏ hoang vì còn vướng mắc như dự án N01 - D17 này mà nhu cầu nhà ở của người dân chưa được đáp ứng.

Anh Nguyễn Huy Phước, nhân viên môi giới bất động sản tại Hà Nội cho hay, người dân sẽ phải bỏ ra hơn 4,1 tỷ đồng (tương đương 45 triệu đồng/m2) để mua căn hộ 93 m2, đã sử dụng gần 20 năm tại tòa CT1 thuộc khu đô thị Mỹ Đình - Sudico.

“Khoảng 3 tháng trở lại đây giá chung cư ở các phân khúc đều tăng chóng mặt. Như giai đoạn 2020, chung cư gần như tiêu sản, mua xong chỉ có giảm giá, không có tăng giá. Nhưng, từ sau năm 2020, chung cư đã trở thành kênh đầu tư với lợi nhuận bất ngờ. Chẳng hạn như khu vực An Khánh (huyện Hoài Đức), giá chung cư trước đây chỉ 15- 17 triệu đồng/m2 thì nay tăng lên gần 40 triệu đồng/m2. Ví dụ như căn chung cư Gemek I (Hoài Đức) có diện tích khoảng 69 m2 đang được rao bán với giá khoảng 36 triệu đồng/m2; Eco Green (Tân Triều, Thanh Trì) được rao bán từ 43-45 triệu đồng/m2. Hay, một căn hộ đã qua sử dụng tại Phương Đông Green Park (Trần Thủ Độ, Hoàng Mai) cũng được rao bán với giá 48 triệu đồng/m2”, anh Phước chia sẻ.

Việc chung cư tăng giá chóng mặt đã khiến người dân có nhu cầu mua nhà ở vô cùng hoang mang. Chị Lê Ngọc Lan (30 tuổi, Hà Đông, Hà Nội) đã phải từ bỏ ý định mua chung cư sau một thời gian tìm kiếm. “Tôi dự định mua một căn tại tòa nhà K Park (Văn Phú, Hà Đông), vừa ra Tết họ báo giá là 2,4 tỷ đồng nhưng chỉ 2 tháng sau họ đã báo lên 2,9 tỷ đồng. Chủ nhà có nói với tôi, giá chung cư lên từng ngày, khi đăng bán nhà gần như ngày nào cũng có người hỏi giá và muốn đến xem. Có lẽ vì thế mà họ đã nâng giá nhiều như vậy”.

Trên các diễn đàn, thông tin đăng bán chung cư rất sôi động, thay đổi giá thường xuyên.

Cực chẳng đã, chị Lan tìm kiếm nhà trong ngõ. Thế nhưng, khi hỏi lại các môi giới, chị đều được thông báo căn nhà trong ngõ tương tự trước đó có giá 3 tỉ thì giờ cũng tăng lên 3,4-3,5 tỉ đồng. “Cách đây khoảng 3 tháng, tôi được môi giới dẫn tới xem căn nhà trong ngõ phố Nam Dư (quận Hoàng Mai, Hà Nội) có diện tích 30 m2, xây dựng 4 tầng 1 tum, đường 2 xe máy tránh nhau. Giá căn hộ này lúc đó được chủ nhà rao bán 3,25 tỉ đồng có thương lượng. Nhưng, bây giờ hỏi thì họ đã báo lên 3,6 tỷ đồng”, chị Lan cho biết.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý IV/2023, qua số liệu tổng hợp báo cáo của các địa phương và thông tin khảo sát đánh giá của các tổ chức nghiên cứu thị trường, giá căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là các khu vực trung tâm. Trên thị trường hiện nay gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Theo đà tăng của loại hình chung cư, giá đất thổ cư tại 6 quận trung tâm thành phố (Hà Đông, Nam Từ Liêm, Long Biên, Gia Lâm, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm) và đất nền ở một số huyện ven đô (Thạch Thất, Đan Phượng, Đông Anh, Hoài Đức, Hà Đông, Mê Linh, Gia Lâm...) cũng tăng giá trở lại.

Cẩn trọng khi xuống tiền

Trước thực trạng giá bất động sản được đẩy lên đỉnh điểm ở mọi phân khúc, rất nhiều chuyên gia đã đưa ra cảnh báo đây chỉ là chiêu thức nhằm “tạo sóng” của các nhà môi giới và nhà đầu tư. Rõ ràng, những năm qua, phân khúc nhà đất nội đô luôn là nhu cầu ở thực nên việc tăng giá là tất yếu song diễn biến nhà trong ngõ hay đất nền ở một số quận rao bán với giá hàng trăm triệu đồng, thậm chí cao hơn nhà mặt phố là điều phi lý. Theo đó, nghi vấn các nhà đầu tư, các cấp trung gian môi giới đang “thổi giá” bất động sản được nhiều người đặt ra.

Anh Nguyễn Huy Phước cho rằng, nhu cầu thực của người dân là có nhưng không đến mức xảy ra tình trạng người đi “săn” nhà nhiều đến vậy.

Theo anh Nguyễn Huy Phước, nhu cầu thực của người dân là có nhưng không đến mức xảy ra tình trạng nhiều người đi “săn” nhà đến vậy. Chủ yếu vẫn là những nhà đầu tư, họ mua đi bán lại để kiếm giá chênh. “Tôi có chứng kiến một căn hộ tại khu vực Văn Phú, Hà Đông mặc dù đã giao dịch mua bán đến 3 lần nhưng hiện vẫn không có người đến ở. Căn hộ đó từ lúc giao dịch là 1,8 tỷ đồng, sau khoảng 5 tháng được rao bán 2,6 tỷ đồng”, anh Phước nói.

Số liệu của Hiệp hội Bất động sản mới đây chỉ ra, cuối năm 2023, Hà Nội vẫn tồn kho khoảng 27.500 căn chung cư, trong đó chủ yếu là trung và cao cấp (chiếm 85%), căn hộ sơ cấp chiếm 9%. Điều này cho thấy nguồn cung tại Hà Nội không thiếu mà chỉ thiếu nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Lợi dụng thông tin này, một số nhà đầu tư, công ty kinh doanh bất động sản đưa ra dự báo thị trường thiếu tính minh bạch nhằm đẩy giá tăng cao không đúng giá trị thực. Nhiều người dân theo tâm lý đám đông, nghĩ rằng giá đất sẽ tiếp tục tăng nên vội đi mua nhà. Theo đó, chủ nhà, chủ đất cũng theo thông tin trên mạng lan truyền tự nâng giá bán.

Thông tin từ Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội cho thấy, khi giá nhà đất tại Hà Nội, đặc biệt là chung cư đang “nóng” thì đăng ký biến động nhà đất, bao gồm cả đất thổ cư và chung cư tại văn phòng không ghi nhận tăng đột biến. Thậm chí, số lượng hồ sơ nộp sau Tết Nguyên đán còn giảm 1/2 so với thời điểm cuối năm 2023. Cụ thể, tháng 11/2023, văn phòng tiếp nhận hơn 22.000 hồ sơ thì tháng 2 vừa qua chỉ có hơn 10.000 hồ sơ.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, lực cầu mua nhà tăng mạnh không chỉ từ nhu cầu ở từ sự chuyển dịch của các hộ gia đình thành phố, sự gia tăng không ngừng của lực lượng lao động, sinh viên đổ về các thành phố để làm việc và học tập. Thực trạng này còn bởi lượng lớn nhu cầu đầu tư đang tăng lên khi giá thuê căn hộ cũ, mới tại các khu dân cư vẫn liên tục tăng kể từ sau giãn cách, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang phục hồi.

Để giá bất động sản giảm “nóng” trong thời gian tới, ông Đính kì vọng: “Nguồn cung nhà ở xã hội cải thiện sẽ giúp mặt bằng giá căn hộ chung cư tại các thành phố như Hà Nội giảm nhiệt. Nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ đóng vai trò quan trọng kéo giảm giá căn hộ chung cư Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, nguồn cung này cần thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý trước khi chính thức đưa ra thị trường. Đến giữa năm 2025, khi các bộ luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản mới được thông qua với các quy định mới theo hướng gỡ khó cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân mới chính thức có hiệu lực. Do đó, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực”.

“Cò” bất động sản sử dụng hình ảnh giao dịch nhằm thu hút khách hàng.

Nói về việc có hay không việc “thổi giá” bất động sản gần đây, ông Đính cho rằng, nhu cầu khá lớn, nguồn cung không có, giới đầu cơ nhân cơ hội “thổi”, “đẩy” giá lên ở những dự án chung cư cũ, việc mua đi bán lại càng khiến giá tăng cao. “Trong bối cảnh này, nếu có dự án mới ra hàng chắc chắn họ cũng sẽ “tát nước theo mưa” để đưa giá bán cao. Chuyện giá chung cư hiện nay cũng như câu chuyện cả chợ chỉ có một hàng bán thịt lợn. Nếu nhiều người mua nhưng chỉ có một bà bán thịt thì người bán chắc chắn sẽ “cành cao”, tăng giá”, ông Đính nói.

Chia sẻ với truyền thông, ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thời gian gần đây sản phẩm căn hộ chung cư chào bán ra thị trường bất động sản rất nhỏ giọt và tại một thời điểm không có nhiều lựa chọn. Bên cạnh đó, chung cư là giao dịch thứ cấp, nhu cầu mua đi bán lại rất lớn nên khi hàng đã ít thì người bán sẽ tăng giá. Tuy nhiên, ông Khánh cho rằng, người hỏi mua bán thì rất sôi động nhưng thực tế giao dịch thành công chưa nhiều do đây chưa phải là một cơn sốt”.

Trước thực trạng này, ông Khánh khuyến nghị khách hàng cần tỉnh táo trước “bẫy” giá chung cư tăng phi mã vì không phải khu vực nào của Hà Nội cũng lên giá. Vì thế, người dân cần đi thực tế, khảo sát và chọn lọc từ nhiều kênh thông tin để mua được những căn hộ ưng ý, đúng giá trị.

Ở góc nhìn pháp lý, luật sư Trương Quốc Hòe, Trưởng Văn phòng luật sư Interla cho rằng, thời gian vừa qua thông tin sốt giá bất động sản được nhiều người dân quan tâm. Sự gia tăng dân số, phát triển kinh tế và đô thị hóa đã tạo ra áp lực mạnh mẽ lên thị trường bất động sản, đặc biệt là sản phẩm căn hộ chung cư. Vì thế có thể xảy ra tình trạng thiếu khách quan do một số lý do như thiếu kinh nghiệm, nguồn lực hạn chế, ảnh hưởng từ lợi ích cá nhân, dữ liệu không đầy đủ...

Vì thế, Bộ Xây dựng cần khuyến khích thảo luận công khai, tổ chức các cuộc tranh luận tạo sự minh bạch thông tin giá cả bất động sản. Thực hiện các cuộc điều tra chính thức để thu thập dữ liệu từ các chuyên gia độc lập.

Luật sư Hòe cho biết thêm: “Tôi nghĩ cần cung cấp thông tin khách quan, đầy đủ về tình hình giá nhà chung cư để giảm các thông tin nhầm lẫn và sai lệch. Tăng cường công tác giám sát để ngăn chặn các hành vi thao túng thị trường, đảm bảo sự công bằng. Ngoài ra, người mua cần tự bảo vệ quyền lợi của mình bằng cách nghiên cứu thị trường thật kỹ. Tìm hiểu về giá cả dự án chung cư, xu hướng thị trường trước khi quyết định mua để giảm thiểu rủi ro liên quan đến thông tin công bố không chính xác”.

Chi tiền mua đất qua hợp đồng góp vốn: Luật sư cảnh báo loạt rủi ro

Huy động vốn trái phép là hành vi trái với quy định pháp luật, tuy nhiên nhiều người vì không hiểu rõ về các thủ tục pháp lý đã chi tiền tỷ mua đất nền thông qua các hợp đồng góp vốn... để rồi hứng chịu loạt rủi ro.

Nhiều năm qua, bất chấp các quy định của pháp luật, rất nhiều dự án bất động sản dù chưa đủ điều kiện bán hàng nhưng chủ đầu tư vẫn tiến hành các hoạt động huy động vốn trái phép thông qua các hình thức như: Thỏa thuận góp vốn, đặt cọc giữ chỗ, hợp đồng ký quỹ...

Mới đây, UBND tỉnh Bắc Ninh vừa ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty TNHH Nam Hồng (Công ty Nam Hồng) - Chủ đầu tư xây dựng dự án Khu trung tâm thể thao, trường học, các công trình công cộng, khu đô thị tại phường Đồng Kỵ (dự án Vườn Sen), thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.

UBND tỉnh Bắc Ninh xử phạt CĐT dự án Khu trung tâm thể thao, trường học, các công trình công cộng, khu đô thị tại phường Đồng Kỵ (dự án Vườn Sen), thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh do có dấu hiệu huy động vốn trái phép

Tương tự, Tháng 4/2021, Công ty CP tập đoàn Picenza Việt Nam, chủ đầu tư dự án khu đô thị Picenza Riverside và Công ty CP Bất động sản Hano – Vid, chủ đầu tư dự án khu dân cư lô số 3A, dọc suối Nậm La (TP Sơn La) bị Sở Xây dựng Sơn La "tuýt còi" vì huy động vốn trái phép.

Sở Xây dựng Sơn La cho biết, dự án trên chưa đủ điều kiện được huy động vốn, chưa đủ điều kiện được bán hàng. Tuy nhiên, thời gian gần đây các công ty đã thực hiện giao dịch, chào bán đất nền, nhà ở qua hình thức điện thoại, phát tờ rơi..., nhận đặt cọc giữ chỗ mua nhà ở thông qua các trang mạng kinh doanh bất động sản.

Tại Thái Nguyên, dự án Chung cư TBCO Riverside của Công ty CP Đầu tư mua chung bất động sản Việt Nam tại Thái Nguyên bị phản ánh là huy động vốn trái phép khi chưa đủ các điều kiện về kinh doanh theo đúng quy định.

Về pháp lý, Công ty CP Đầu tư mua chung bất động sản Việt Nam (Thái Nguyên) mới chỉ có được giấy phép kinh doanh môi giới, tư vấn bất động sản. Doanh nghiệp cũng không phải là chủ đầu tư của bất kỳ dự án nào trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên và các tỉnh, thành khác.

Tuy nhiên, trên thực tế, doanh nghiệp này vẫn áp dụng hình thức mua bán dự án bằng việc thực hiện hợp đồng hợp tác đầu tư và quản lý bất động sản.

Còn tại Quảng Ninh, thời gian vừa qua trên mạng xã hội xuất hiện nhiều quảng cáo đầu tư đất nền theo hình thức hợp đồng hợp tác tại dự án Thanh Sơn Lakeside do Công ty CP gốm xây dựng Thanh Sơn làm chủ đầu tư tại phường Thanh Sơn, TP Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.

Dự án khu dân cư Thanh Sơn (Quảng Ninh) chưa hoàn thành xong hạ tầng và chưa đủ điều kiện để mở bán

Môi giới cho biết dự án đã được bán hết, muốn mua thì phải thông qua mua thứ cấp theo hợp đồng hợp tác đầu tư, thủ tục chuyển nhượng chưa thể thực hiện.

Ông Vũ Hồng Vân, Phó chủ tịch UBND phường Thanh Sơn, thành phố Uông Bí, cho biết dự án khu dân cư Thanh Sơn chưa hoàn thành xong hạ tầng và chưa đủ điều kiện để mở bán.

“Đến thời điểm hiện tại, dự án do Công ty CP gốm xây dựng Thanh Sơn chưa hoàn thành xong và chưa được cơ quan chức năng tỉnh Quảng Ninh cấp phép mở bán” - ông Vân khẳng định.

Trao đổi với phóng viên, Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Cty Luật SBLaw cho biết, điều kiện chủ đầu tư được phép mở bán dự án đã được thể hiện tại Điều 41 của Nghị định Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

Theo luật sư Hà, một dự án bất động sản nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền khi đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt.

Chủ đầu tư phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.

Ngoài ra, chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) và chủ đầu tư chỉ được phân lô bán nền tại các khu vực được phân lô bán nền theo công bố của UBND cấp tỉnh.

Đặc biệt, Chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sau khi đã được UBND cấp tỉnh đồng ý, cho phép được phân lô, bán nền.

Cũng theo Luật sư Hà, câu chuyện chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện là câu chuyện không hề mới. Thực tế nó vẫn diễn ra như một sự thường lệ với sự đồng ý của cả 2 bên.

“Để hạn chế tối thiểu rủi ro không đáng có, khách hàng trước khi thực hiện ký kết hợp đồng góp vốn vào dự án cần tìm hiểu rõ thủ tục pháp lý, hình thức và thời gian góp vốn với chủ đầu tư được thể hiện trong hợp đồng. Ngoài ra, khách hàng cần đến trực tiếp văn phòng chủ đầu tư để thực hiện ký để đảm bảo quyền lợi của mình” – Luật sư Hà lưu ý.

'Không để trục lợi chính sách khi thi hành sớm 3 luật bất động sản'

Ủy ban Thường vụ Quốc hội lưu ý Chính phủ tránh lợi ích nhóm khi Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản có hiệu lực sớm từ 1/8.

Quan điểm này được Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nêu khi kết luận phiên thảo luận chiều 13/6 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều 4 luật: Đất đai 2024, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản 2023 và Các tổ chức tín dụng 2023.

Theo tờ trình, Chính phủ đề xuất cho phép 3 luật liên quan tới thị trường bất động sản, là Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8, sớm 5 tháng so với quyết nghị của Quốc hội. Riêng một số quy định chuyển tiếp tại 7 điều (từ điều 253 đến 260) Luật Đất đai vẫn có hiệu lực từ 1/1/2025.

Chính phủ cho rằng, việc cho phép Luật Đất đai có hiệu lực sớm hơn sẽ khơi thông nguồn lực, giá trị đất đai, cũng như đáp ứng nguyện vọng của địa phương, doanh nghiệp và người dân.

Kết luận, Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải lưu ý Chính phủ nhận diện rõ rủi ro, thách thức của việc điều chỉnh thời gian hiệu lực này, để có giải pháp kiểm soát.

"Chính phủ cần cam kết, chịu trách nhiệm toàn diện trước Quốc hội và không để khoảng trống pháp lý, trục lợi chính sách và lợi ích nhóm khi các luật có hiệu lực sớm từ 1/8", Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nêu.

Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải kết luận phiên thảo luận, chiều 13/6. Ảnh: Trung tâm báo chí Quốc hội

Trước đó, thẩm tra nội dung này, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, việc sửa đổi hiệu lực sớm hơn 5 tháng với các luật chưa có hiệu lực, có nhiều nội dung mới, phức tạp và tác động lớn nên cần cân nhắc thận trọng.

Cơ quan thẩm tra nhận xét hồ sơ dự án luật của Chính phủ chưa đánh giá kỹ tác động tích cực, tiêu cực với kinh tế - xã hội; ảnh hưởng tới môi trường đầu tư kinh doanh, quyền và lợi ích của người dân, doanh nghiệp. Ngoài ra, cơ quan trình cũng chưa làm rõ điều kiện bảo đảm thi hành luật, như tiến độ, chất lượng văn bản quy định chi tiết do các cơ quan trung ương, địa phương ban hành.

Ở điểm này, Phó chủ tịch Quốc hội cũng đề nghị Chính phủ rà soát kỹ các điều khoản chuyển tiếp để đảm bảo khả thi, không chồng chéo với các luật và sớm ban hành các văn bản hướng dẫn, chuẩn bị các điều kiện thi hành luật này.

Theo tờ trình, Chính phủ cho hay các bộ đã rà soát quy định chuyển tiếp tại các luật trên và đánh giá tác động vướng mắc có thể phát sinh với doanh nghiệp đang làm dự án đầu tư có sử dụng đất.

Cùng đó, các bộ đã có phương án thể chế hóa quy định, tránh gây khó khăn cho quản lý và người sở hữu, giao dịch đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, các văn bản hướng dẫn thi hành các luật, theo Chính phủ, sẽ đảm bảo tiến độ, chất lượng để thi hành khi các luật có hiệu lực từ 1/8.

Hiện, hầu hết địa phương, doanh nghiệp đều mong các luật mới, tác động quan trọng với thị trường bất động sản sớm được đưa vào cuộc sống, gỡ vướng các vấn đề liên quan tới giải phóng mặt bằng, cấp quyền sử dụng đất... Còn theo đánh giá của Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có nhiều nội dung mới, trong đó sẽ siết chặt tình trạng phân lô bán nền tại các địa phương.

Dự kiến, dự án luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Đất đai 2024, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản và Các tổ chức tín dụng 2023, sẽ được Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp 7 theo thủ tục rút gọn.

Bất động sản "bất động", nhiều ngành vạ lây

Các chuyên gia góp ý nên sửa nhiều luật liên quan nhằm tháo gỡ những bất cập, vướng mắc khiến bất động sản bị “khựng lại”trong thời gian gần đây.

Các quy định pháp luật chồng chéo và cách hiểu máy móc về luật của cơ quan thực thi đang khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đối diện nguy cơ thua lỗ vì bị chôn vốn, không thể triển khai dự án. Hệ quả là người mua nhà chịu thiệt vì không có nhiều lựa chọn.

Xung đột pháp lý, dự án “bất động”

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho biết ba điểm nghẽn lớn hiện nay khiến các dự án BĐS gặp khó gồm: Phê duyệt quy hoạch 1/500; lựa chọn chủ đầu tư và tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, trong đó đất xen cài, đất rạch, đường, bờ đất thuộc Nhà nước quản lý.

Theo ông Châu, hiện nay tất cả đề xuất quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 của các dự án nhà ở thương mại đều bị ách tắc do Sở QH-KT không dám nhận hồ sơ của nhà đầu tư mặc dù đã có quyết định chủ trương đầu tư của UBND TP. Lý do sở này đưa ra là khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị quy định “chủ đầu tư” mới là người đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết.

Ông Châu cho rằng cả “chủ đầu tư” hoặc “nhà đầu tư” hoặc “người sử dụng đất” đều có quyền tổ chức lập quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 khu vực được giao đầu tư. HoREA kiến nghị sửa đổi, thay thế từ “chủ đầu tư” bằng từ “nhà đầu tư” hoặc cụm từ “chủ đầu tư, nhà đầu tư, người sử dụng đất” vào khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị.

Nhiều dự án bị đứng hình vì vướng mắc đất dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, trong đó xen cài đất rạch, đường, bờ đất thuộc Nhà nước quản lý. Các dự án có quỹ đất hỗn hợp thì không được chỉ định và cũng chưa có đầy đủ cơ chế để giải quyết các thủ tục hành chính công nhận chủ đầu tư đã dẫn đến ách tắc hàng loạt dự án, bởi theo quy định của Luật Quản lý và sử dụng tài sản công phải đấu giá phần đất công này.

Doanh nghiệp bất động sản cần được khơi thông về thủ tục pháp lý để thuận lợi phát triển dự án.  Ảnh minh họa: HOÀNG GIANG

Theo các doanh nghiệp, phần lớn diện tích đất công tại các dự án nói trên nằm rải rác, không thể lập một dự án mới hoặc tách rời dự án doanh nghiệp đang triển khai nên không thể đem ra đấu giá. Nếu không đấu giá mà bán chỉ định cho doanh nghiệp thì phải xin ý kiến, tức phải chờ. Điển hình như vụ việc của Công ty Hưng Lộc Phát bị tuýt còi tại dự án Green Star Sky Garden, quận 7. Nguyên nhân được đưa ra từ phía chính quyền địa phương là do công ty chưa chuyển mục đích sử dụng đất vì dự án có đất công xen cài manh mún, nhỏ lẻ nằm rải rác trong dự án.

Theo Sở Xây dựng TP, hiện trên địa bàn TP có 170 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư thì chỉ có 44 dự án đã có giấy đỏ đất ở, còn lại 126 dự án có nguồn gốc bồi thường đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng.

“Nếu không tháo gỡ các điểm nghẽn này, TP sẽ xảy ra tình trạng một vài doanh nghiệp làm chủ cuộc chơi, làm chủ thị trường và giá cả, trong khi nguồn thu ngân sách thì sụt giảm. Đến nay tỉ lệ sụt giảm của dự án đã trên dưới 80% so với cùng kỳ năm ngoái” - ông Châu lo ngại.

Ngành xây dựng cũng lao đao

Sự suy giảm của thị trường BĐS thời gian qua đã kéo theo khó khăn cho các ngành liên quan, trong đó nặng nề nhất có thể kể đến thị trường vật liệu xây dựng. Đặc biệt, các doanh nghiệp sản xuất thép, kính, gạch, nhôm… bị ảnh hưởng nhiều nhất, nguy cơ tồn kho rất lớn. Thậm chí nhiều dây chuyền sản xuất phải ngừng hoạt động, cuộc cạnh tranh về giảm giá diễn ra khốc liệt vì ngành này phụ thuộc rất lớn vào thị trường BĐS.

Đại diện Hiệp hội Thép Việt Nam (VSA) cho biết do BĐS chững lại, các dự án ngưng xây dựng nên gây ảnh hưởng lớn đến doanh nghiệp sản xuất thép trong nước. Theo VSA, thời gian cuối năm nay dự báo tình hình cũng chưa thể cải thiện do thị trường BĐS không có dấu hiệu khởi sắc.

BĐS khó khăn cũng khiến nhiều “ông lớn” trong ngành xây dựng đặt ra kế hoạch kinh doanh thấp hơn các năm trước. Như Công ty CP Xây dựng Coteccons tại đại hội cổ đông thường niên năm 2019 đặt kế hoạch doanh thu hợp nhất giảm 5,5%, lợi nhuận hợp nhất giảm 14% so với năm trước.

Trong báo cáo thường niên, Coteccons cho biết doanh nghiệp BĐS gặp khó do chính sách về quản lý đất công ngày càng được thắt chặt, gây ảnh hưởng lớn đến việc cấp phép và phê duyệt dự án mới. Cộng thêm nguồn vốn bị siết chặt nên gây ra phản ứng dây chuyền lên đa số các công ty xây dựng.

20 điểm chồng chéo, xung đột lớn giữa các luật Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã có báo cáo nhanh gửi Thủ tướng Chính phủ về 20 điểm xung đột, chồng chéo lớn của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường, đấu thầu. Cụ thể, xung đột về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở; xung đột về thủ tục giới thiệu địa điểm đầu tư, địa điểm xây dựng giữa Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Đầu tư... Chồng chéo thủ tục xin phép chuyển nhượng dự án BĐS giữa Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh BĐS; không thống nhất về quyền chuyển nhượng dự án BĐS giữa Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở và Luật Đất đai… Để giải quyết vấn đề này cần có giải pháp căn cơ như cần có cơ quan độc lập rà soát, đánh giá toàn diện về thực trạng xung đột pháp luật, đưa ra các giải pháp cụ thể để sửa đổi. Đối với những đạo luật ban hành trong tương lai, phải tiến hành nghiêm túc và thực chất các khâu tham vấn, phản biện xã hội độc lập.

 

Định hướng đầu tư Bất động sản mùa dịch: Chuyên gia khuyến nghị giải pháp an toàn

Trong những ngày cả xã hội đang căng mình với dịch bệnh hiện nay, ngoài những mối lo về an toàn sức khỏe cho bản thân và gia đình, thì câu hỏi “Kinh doanh gì trong mùa dịch” hay “Đầu tư vào đâu trong mùa dịch” vẫn là nỗi trăn trở của không ít người.

Cho dù Việt Nam hiện vẫn là nước an toàn, chịu ít ảnh hưởng nhất của đại dịch toàn cầu, tuy nhiên, trong bối cảnh chung, nền kinh tế vẫn gặp không ít khó khăn, việc mở rộng sản xuất, kinh doanh còn nhiều rủi ro, trở ngại… Do đó, dòng tiền chảy vào sản xuất - kinh doanh đã chuyển hướng mạnh sang bất động sản (BĐS), đầu tư chứng khoán…

Tuy nhiên, trong tình trạng thị trường chứng khoán luôn bấp bênh giữa lằn ranh xanh – đỏ, BĐS vẫn luôn là lựa chọn ưu tiên, bởi đây không chỉ là kênh đầu tư mà còn là nơi cất trữ tài sản an toàn theo quan niệm lâu năm của người dân.

Thêm nữa, chính sách cho vay của các NH thương mại cũng góp phần khiến vốn tín dụng đổ nhiều hơn vào BĐS, khi khách hàng có thể vay tới 70% giá trị tài sản bảo đảm. Số liệu công bố từ Ngân hàng Nhà nước cho biết đến cuối quý I/2021, dư nợ tín dụng BĐS đạt hơn 1,85 triệu tỷ đồng, tăng 3% so với cuối năm 2020, mức tăng này cao hơn so với mặt bằng tăng trưởng tín dụng chung các ngành kinh tế trong quý I/2021 (2,93%). Trước đó, dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS cuối tháng 2-2021 là hơn 1,8 triệu tỷ đồng, tăng 2,13% so với năm 2020 (trong đó kinh doanh BĐS tăng 2,82%).

Chuyên gia khuyến nghị: Chọn dự án đã hoàn thiện tính pháp lý và cơ sở hạ tầng là giải pháp đầu tư an toàn mùa dịch.

Theo khảo sát của Hội môi giới bất động sản, thị trường BĐS ở khắp các tỉnh thành có dấu hiệu tăng nhiệt không ngừng, giá đất ở nhiều nơi tăng trung bình 10% sau một tháng. Thậm chí một số nơi tăng 2-3 lần chỉ trong 1-2 tháng. Nhiều nơi, người dân bỏ kinh doanh, sản xuất để lao vào đầu tư đất. Tiền gửi ngân hàng cũng được rút ra để đi đầu tư... dẫn tới rủi ro cao: Sốt đất và nguy cơ vỡ bong bóng BĐS tiềm ẩn.

Để hạn chế nguy cơ này, không chỉ các bộ, ngành, địa phương mà cho đến cả ngân hàng cũng vào cuộc ráo riết để có thông tin chính thức, định hướng cho người dân, yêu cầu những dự án không đủ điều kiện huy động vốn phải hoàn thiện hạ tầng, thủ tục pháp lý mới được đưa ra thị trường.

Để tránh tình trạng thổi giá, nhiều địa phương yêu cầu các dự án phải hoàn thiện hạ tầng, thủ tục pháp lý mới được mở bán.

Cùng với đó, trước việc giá đất ở một số nơi tăng đột biến gây ra hiện tượng sốt ảo, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã giao Tổng cục Quản lý đất đai kiểm tra 26 tỉnh việc thực hiện quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Bộ Xây dựng cũng yêu cầu các địa phương công khai thông tin quy hoạch, tiến độ dự án phát triển cơ sở hạ tầng, BĐS, đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính...

Các chuyên gia trong giới BĐS cũng lên tiếng cảnh báo những nhà đầu tư cần đặc biệt chú ý về tính pháp lý của dự án, thận trọng, tìm hiểu kỹ trước khi quyết định giao dịch, cần tìm những dự án đã được hoàn thiện thủ tục pháp lý và cơ sở hạ tầng về cơ bản để tránh rủi ro trước khi xuống tiền.

Song song với những biện pháp tích cực, các chuyên gia còn đề xuất nhà  nước sớm ban hành Luật thuế tài sản hay trước mắt là thuế nhà đất để ngăn chặn đầu cơ, hạn chế bớt áp lực lên đô thị nói riêng và xã hội nói chung.

Do đó, từ đầu năm 2021, các sản phẩm dự án BĐS ra mắt thị trường còn nhiều hạn chế, những dự án lớn, đầy đủ tính pháp lý tại các tỉnh thành mà chưa bị tình trạng thổi giá ở một số tỉnh lân cận Hà Nội hay phía Bắc như Lào Cai, Yên Bái, Hà Giang… thực sự là hàng hiếm.

Trong khoảng thời gian trước năm 2019, bất động sản – du lịch đa số tập trung vào các khu vực biển và đồng bằng, tuy nhiên để đa dạng loại hình phát triển rất nhiều tập đoàn lớn đã nghiên cứu, triển khai hàng loạt các dự án nghỉ dưỡng, bất động sản tại vùng tây bắc – do sự đầu tư của chính phủ về hạ tầng giao thông. Đặc biệt, tuyến cao tốc Hà Giang – Yên Bái – Hà Nội – Lào Cai chính là mũi nhọn về phát triển du lịch, nghỉ dưỡng, bất động sản tập trung các địa bàn có tiềm năng khai thác lớn như Lục Yên (Yên Bái), Bắc Quang (Hà Giang).

Các ông lớn như Vingroup, Sungroup sẽ tác động thay đổi Yên Bái và vùng Tây Bắc.

Có thể kể ra hàng loạt các nhà đầu tư lớn đã tham gia đầu tư tại các thị trường này như: Vingroup với chuỗi Vincom Shophouse và Vincom Plaza Yên Bái; Euro Holdings với chuỗi Me Linh Plaza Yên Bái; Sungroup với cuộc khảo sát thực hiện triển khai du lịch tại Động Cẩm Dương – Lục Yên, Yên Bái; Alphanam với khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái Hồ Thác Bà – Yên Bình và Lục Yên, Yên Bái; TNR Holdings với chuỗi đô thị TNR Stars City tại Lục Yên, Yên Bái.

Động Cảm Dương - huyện Lục Yên được đánh giá là hang động đẹp nhất Yên Bái. Đây là một trong những khu vực được các tập lớn như Sungroup, Vingroup tìm hiểu cơ hội đầu tư để phát triển du lịch.

Với sự đầu tư bài bản, khai thác sâu và mở rộng địa bàn hoạt động của các tập đoàn lớn, Yên Bái nói riêng và Tây Bắc nói chung sẽ có sự phát triển thần tốc trong tương lai gần đặc biệt khi những tín hiệu khởi sắc từ sự phát triển kinh tế của Việt Nam trong giai đoạn bình thường mới.

Bộ Xây dựng đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều bất động sản

Bộ Xây dựng cho biết, giá nhà đất tại một số đô thị lớn tăng cao trong thời gian vừa qua là có sự tham gia của nhóm đầu cơ. Theo đó, Bộ này đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất nhằm giảm giá nhà ở.

Bộ Xây dựng vừa có báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ về nguyên nhân bất động sản tăng giá. Theo đó, cơ quan này cho biết sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời.

Đề xuất của Bộ Xây dựng được đưa ra trong bối cảnh giá bất động sản, nhà ở liên tục tăng mạnh từ đầu năm đến nay.

Đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều bất động sản để giảm đầu cơ.

Theo Bộ Xây dựng, nhân tố góp phần đẩy giá nhà tăng cao thời gian qua có sự "góp mặt" của một số chủ đầu tư, nhóm nhà đầu tư, đầu cơ và môi giới bất động sản.

Nói về các phiên đấu giá có mức trúng trên trăm triệu đồng/m2 gần đây tại huyện ngoại thành Hà Nội, Bộ Xây dựng cho rằng nhiều hội nhóm đầu tư chuyên tham gia đấu giá rồi bán ngay để kiếm lời. Ngoài khu vực đấu giá, nhiều môi giới trực chờ kết quả, sẵn sàng chào mua, bán đất với giá chênh 200-500 triệu đồng/lô. Việc mua đi bán lại nhiều lô đất nhằm thu lợi bất chính diễn ra phổ biến, thậm chí mang tính tổ chức, làm tăng mặt bằng giá đất, nhà ở xung quanh.

Một số hội nhóm, nhà đầu tư và các cá nhân môi giới bất động sản nhiễu loạn thông tin thị trường để "thổi giá", tạo giá ảo... và lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân để thao túng tâm lý, lôi kéo đầu tư theo tâm lý đám đông để trục lợi.

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư cũng góp phần đẩy giá nhà ở bằng cách "đưa ra giá chào bán cao", nâng mức lợi nhuận kỳ vọng cao hơn mức trung bình các dự án bất động sản. Tại khu vực chỉ có số ít, thậm chí một dự án mở bán, chủ đầu tư có thể nâng giá để thu lợi, do không có cạnh tranh và giá tham chiếu.

"Chính các hoạt động của hội nhóm đầu cơ, sàn giao dịch, môi giới và một số chủ đầu tư là một phần nguyên nhân đẩy giá bất động sản, nhà ở thời gian qua", Bộ Xây dựng nói trong báo cáo.

Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng đề xuất một số giải pháp nhằm giảm giá nhà ở, bất động sản và ổn định thị trường, gồm: Thực hiện có hiệu quả các chính sách, pháp luật liên quan lĩnh vực bất động sản mới được ban hành như Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản… và các văn bản quy định chi tiết; hoàn thiện các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất; nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế đối với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất...

Đây không phải lần đầu giải pháp đánh thuế bất động sản thứ hai được nêu nhằm hạ giá nhà.

Mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng đề xuất chính sách thuế bất động sản áp cho hai đối tượng, gồm người mua căn nhà thứ hai trở lên và chủ sở hữu bỏ hoang dự án. Mức thuế sẽ tăng dần với giao dịch mà người bán có thời gian sở hữu ngắn.

Trước đó, vào tháng 8/2023, cử tri TP HCM tiếp tục đề nghị đánh thuế với nhà thứ hai và áp thuế cao hơn với nhà đất bỏ trống, không thu được giá trị từ đất.

Bộ Tài chính cho biết đã nghiên cứu xây dựng dự án Luật Thuế bất động sản, dự kiến bổ sung vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 8 (tháng 10/2024).

Các yếu tố tạo nên sức hấp dẫn của một dự án bất động sản tiềm năng

Hiện có khá nhiều kênh đầu tư trên thị trường, và các nhà đầu tư đang trong cuộc chạy đua “rót vốn” vào những ngày cuối năm 2021. Trong đó, kênh bất động sản được các nhà đầu tư tích cực “săn đón” để tích lũy tài sản ròng và lưu giữ cho con cháu về sau.

Mặc dù thu hút dòng chảy đầu tư nhiều nhất, nhưng thị trường bất động sản (BĐS) đã từng trải qua nhiều cơn sóng lớn, nên các nhà đầu tư ngày càng cẩn trọng hơn trong việc “chọn mặt gửi vàng” trước khi đưa ra quyết định.

Pháp lý đặt lên hàng đầu

Dự án BĐS đến từ một chủ đầu tư uy tín và làm việc chuyên nghiệp thì sẽ luôn mang lại những sản phẩm được đảm bảo về chất lượng, tiến độ hoàn thiện hạ tầng cũng như pháp lý minh bạch.

Theo chuyên gia Phan Công Chánh, nhà đầu tư và người mua nhà không nên quan tâm đến giá rẻ, mà hãy chú ý đến pháp lý. Khi chủ đầu tư có đủ tiềm lực về tài chính, kinh nghiệm và tâm huyết đế đi đến cùng thì dự án có hệ thống pháp lý vững vàng. Để đi đến thời điểm mở bán dự án là cả một quá trình kéo dài từ 5-10 năm để hoàn thiện thủ tục pháp lý và truyền tải thông điệp về sự uy tín, chuyên nghiệp và trách nhiệm của chủ đầu tư đến với khách hàng của mình.

Dự án iD Junction - Moonlight Villas do Tây Hồ Group phát triển đã hoàn thành đầy đủ các thủ tục pháp lý từ chủ trương đầu tư, bồi thường đất cho các hộ dân, thủ tục giao đất, quy hoạch 1/500 đến giấy phép xây dựng. Dự án khởi công từ 24/03/2021. Trong suốt mùa dịch, dự án vẫn được triển khai xây dựng theo đúng tiến độ đề ra. Cuối 11/2021 vừa qua, cụm Sales Gallery và nhà mẫu đã chính thức khai trương để chào đón khách tham quan và trải nghiệm, trở thành nơi “chia sẻ - tìm hiểu – kết nối” để công dân toàn cầu hiện thực hóa ước mơ về một mái ấm, nơi an cư đẳng cấp, hiện đại và đầy bản sắc.

Tây Hồ Group luôn giữ đúng cam kết với khách hàng

Sức hút từ vị trí

Nhằm chọn BĐS có khả năng tăng giá tốt, mang lại lợi nhuận “khủng” cho nhà đầu tư thì việc nghiên cứu các xu thế dịch chuyển bất động sản rất quan trọng.

Câu chuyện thời kỳ dịch bệnh cho thấy người Việt có một xu thế không còn thích sống ở Sài Gòn mà di chuyển qua khu vực vệ tinh, di chuyển bao lâu quan trọng hơn bao xa. Cách xa TP.HCM, nếu di chuyển qua cao tốc 30 phút vẫn rất thoải mái. Xu thế đầu tư vị trí này sẽ có lợi nhuận tốt. Sau thời gian giãn cách XH, giới thành đạt đang ấp ủ giấc mơ về không gian sống có sự gặp gỡ giữa con người và thiên nhiên. Mô hình “All in one” đang được chú ý, hỗ trợ phục vụ cho mọi nhu cầu sinh hoạt, nghỉ dưỡng, chú trọng tiềm năng cá nhân và phát triển giáo dục cho con cái.

Dự án Khu đô thị iD Junction- Moonlight Villas nằm ngay giao điểm của những tuyến giao thông huyết mạch là Quốc lộ 51 và Cao tốc Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây, cách Cảng hàng không quốc tế mới Long Thành chỉ 5km, cách Cảng nước sâu Thị Vải - Cái Mép 38km - hình thành tam giác vàng logistics của miền Nam trong tương lai. 

iD Junction tọa lạc ngay tam giác vàng logistics của miền Nam

Chỉ cách Quận 2 TPHCM 20 phút qua cao tốc, nằm cạnh khu dân cư hiện hữu, cách Vincom Long Thành chỉ 1km, iD Junction - Moonlight Villas là khu phức hợp tổng diện tích 40,1 hecta; có đầy đủ các hạng mục nhà ở thấp tầng biệt lập, khu căn hộ cao tầng, trường học liên cấp, khu thể thao tổng hợp, khu thương mại dịch vụ.

 Hình ảnh phối cảnh phân khu Moonlight Villas - giấc mơ thành hiện thực

Đầu tư BĐS để an cư hay khai thác cho thuê thì việc chọn vị trí đắc địa, có sự phát triển về hạ tầng rất cần thiết. Và khi các công trình giao thông đi vào hoạt động thì giá trị BĐS sẽ ngày càng tăng lên.

Theo các chuyên gia, với nhiều lợi thế về vị trí địa lý, hạ tầng được đẩy mạnh trong thời gian qua, trung tâm Long Thành – nơi dự án iD Junction đang tọa lạc sẽ có cơ hội trở thành logistics hub không chỉ của nội địa mà còn mang tầm quốc tế, trong xu thế các nhà cung ứng trên toàn cầu đang dần dịch chuyển về các nước Đông Nam Á sau đại dịch.

Lễ ký kết hợp tác giữa Công ty Cổ phần Bất Động Sản Long Thành Riverside và 4 đơn vị phân phối

Tây Hồ Group đã không ngừng nghiên cứu, sàng lọc và lựa chọn các đối tác phân phối có uy tín để đồng hành cùng mình trong quá trình cung cấp những thông tin và trải nghiệm tốt nhất cho khách hàng.

Tiềm năng về quy hoạch và khả năng lấp đầy

Xét về quy hoạch vùng, miền Nam đang được hưởng nhiều lợi ích. Nếu như phía Bắc các tuyến đường cao tốc đã hoàn thiện thì ở miền Nam chỉ có 2 cao tốc lớn là TP.HCM - Dầu Giây - Long Thành và Cao tốc - TP.HCM - Trung Lương. Đặc biệt là dự án sân bay Long Thành khi Thủ Tướng chỉ đạo quyết liệt và dự kiến đưa vào họat động giai đoạn 1 năm 2025.

Những tuyến đường cao tốc kết nối liên vùng đang được triển khai đầu tư và xúc tiến thi công.

“Giao thông đi đến đâu thì giá đầt tăng đến đó. Đầu tư công sẽ giúp việc mở rộng sân bay, cảng biển, kinh tế vùng “cất cánh” và BĐS hưởng lợi”, chuyên gia Phan Công Chánh chia sẻ.

iD Junction - Moonlight Villas - nơi mảng xanh và sông hồ mở ra cánh cửa đến hạnh phúc cho cư dân tương lai

Ngoài ra, khả năng lấp đầy dự án nhanh chóng, như khu đô thị phức hợp iD Junction với quy mô vừa là 40ha cũng sẽ tạo nên sức hút và tiềm năng khi đầu tư.

Như vậy, khi lựa chọn đầu tư BĐS, nên chọn dự án có pháp lý bền vững và tính thanh khoản cao, giá trị khai thác tốt, không nên “lướt sóng”, những mô hình tạo cơn sốt ảo sẽ sớm bị chao đảo trên thị trường. Thời gian đầu tư tốt thường từ 3-5 năm, theo các chuyên gia.

Dân bức xúc vì mua bất động sản nhiều năm mà không được cấp sổ

Thời gian qua, có những sai phạm trong triển khai dự án kinh doanh bất động sản; nhiều dự án không thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua dù đã nhận căn hộ về ở, gây bức xúc.

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Hồng Hạnh (TP HCM) chất vấn Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc thời gian qua, có rất nhiều sai phạm trong triển khai dự án kinh doanh bất động sản; nhiều vụ án khởi tố hình sự do vi phạm pháp luật khi ký hợp đồng chưa đủ điều kiện huy động vốn, chưa đủ điều kiện giao dịch, chuyển nhượng, một tài sản nhưng chuyển nhượng cho nhiều người, huy động vốn dưới hình thức thỏa thuận hợp đồng nguyên tắc để bán, hợp đồng đặt cọc thỏa thuận đăng ký giữ chỗ.

Cư dân tại chung cư TDH River View (lô H) thuộc khu nhà ở phường Bình Chiểu, TP Thủ Đức (do Công ty CP Phát triển nhà Thủ Đức làm chủ đầu tư) cũng mòn mỏi chờ sổ hồng - Ảnh: Quốc Bảo

Theo đại biểu Hạnh, TP HCM có nhiều dự án không thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua dù đã nhận căn hộ về ở từ nhiều năm, gây bức xúc trong nhân dân, khiếu nại gay gắt, ảnh hưởng an ninh trật tự tại địa phương. Những sai phạm nêu trên có nguyên nhân là chưa có chế tài và hành lang pháp lý để phòng ngừa, kiểm soát việc huy động vốn và chuyển nhượng tài sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hạnh đề nghị Bộ trưởng Bộ Xây dựng đánh giá về tình hình vi phạm pháp luật nêu trên và đưa ra giải pháp để xây dựng hành lang pháp lý an toàn, hài hòa lợi ích doanh nghiệp và người mua.

Trả lời vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết thị trường bất động sản trong thời gian qua đã có bước phát triển mạnh, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội đất nước, đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp và người dân. Tuy nhiên, bên cạnh đó, thị trường cũng bộc lộ một số bất cập, tồn tại, trong đó có việc chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà khi dự án nhà ở chưa đủ điều kiện huy động vốn, lách luật huy động vốn thông qua hình thức đặt cọc… dẫn đến vướng mắc không làm được thủ tục, không bàn giao được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cho người mua.

Theo Bộ Xây dựng, các tồn tại trong việc chủ đầu tư lách luật huy động vốn khi chưa đủ điều kiện pháp lý có nhiều nguyên nhân, trong đó có một số nguyên nhân trực tiếp tác động như: Pháp luật hiện hành còn chưa hoàn thiện, đồng bộ để đảm bảo ngăn chặn được triệt để các hành vi lách luật để huy động vốn trong giao dịch bất động sản; năng lực chủ đầu tư dự án bất động sản chưa được sàng lọc tốt, hiểu biết pháp luật và tuân thủ pháp luật của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chưa cao, có tâm lý chạy theo lợi nhuận; thông tin về thị trường bất động sản chưa thông suốt; công tác thanh tra, kiểm tra, phổ biến pháp luật, giám sát việc tuân thủ quy định pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản chưa đáp ứng kịp yêu cầu quản lý thị trường bất động sản.

Về giải pháp để hạn chế việc lách luật huy động vốn, kiểm soát để thị trường bất động sản an toàn, ổn định, thời gian qua, Bộ Xây dựng và các Sở Xây dựng các địa phương đã triển khai thực hiện nhiệm vụ kiểm tra, thanh tra hoạt động kinh doanh bất động sản, xử lý các vi phạm. Bộ Xây dựng đã tổ chức các đoàn kiểm tra việc thực hiện chính sách pháp luật về nhà ở và thị trường bất động sản tại địa phương theo chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước được giao. Qua thanh tra, kiểm tra, bên cạnh việc xử lý các sai phạm, đồng thời các cơ quan thẩm quyền cũng đã phát hiện một số tồn tại, hạn chế về quản lý thị trường bất động sản và đề nghị các địa phương khắc phục.

Bộ Xây dựng đã xây dựng, trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 13/CT-TTg ngày 29-8-2022 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Trong đó Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các Bộ, ngành, địa phương thực hiện nhiều giải pháp góp phần ổn định thị trường bất động sản, giá bất động sản đảm bảo thị trường phát triển an toàn, bền vững, lành mạnh; rà soát các quy định của pháp luật để giải quyết các hợp thức hóa sai phạm, đồng thời đánh giá khách quan, xác định nguyên nhân, có cơ chế tháo gỡ những vướng mắc thực tiễn đặt ra.

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang chủ trì xây dựng Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, bổ sung. Trong các dự thảo các Luật sửa đổi, bổ sung nêu trên đã chú trọng xây dựng nhóm hệ thống các quy định nhằm quy định đồng bộ, bao quát giữa việc vừa tạo cơ chế, điều kiện thuận lợi, đồng thời cũng đảm bảo có sự quản lý, giám sát chặt chẽ việc tuân thủ đúng biện pháp bảo đảm trong giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai; quy định chặt chẽ, phù hợp thực tiễn về điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh…

Lỡ mua dự án đã thế chấp: Phải làm sao?

Nếu không được cấp giấy chứng nhận, người mua nhà thuộc dự án đã bị thế chấp có thể khởi kiện chủ đầu tư yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc hủy hợp đồng.

“Nếu chủ đầu tư (CĐT) đã thế chấp dự án cho tổ chức tín dụng, sau đó lại đem bán nhà ở mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, không thực hiện thủ tục rút bớt tài sản thế chấp tương ứng (gọi tắt là giải chấp) là không đúng quy định pháp luật” - ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT, trao đổi với Pháp Luật TP.HCM sau khi sở này công bố danh sách 77 dự án đang được các CĐT thế chấp trên địa bàn TP.HCM.

Ông Đinh Quang Hưng (71 tuổi, ngụ căn hộ A101 chung cư Minh Thành) đang nói về nỗi khổ khi chung cư bị chủ đầu tư thế chấp. Ảnh:HỒNG TRÂM

Được bán nếu rút bớt tài sản thế chấp

. Phóng viên: Thưa ông, điều kiện nào để doanh nghiệp (DN) là CĐT các dự án bất động sản được thế chấp dự án?

+ Ông Nguyễn Toàn Thắng: Điều kiện chung (theo quy định của Luật Đất đai 2013) là phải có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra, muốn thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, DN phải thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Về thủ tục, DN phải lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng. Sau khi đã lập hợp đồng thế chấp, DN phải nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng Đăng ký đất đai TP.

. DN đã thế chấp dự án có được quyền bán nhà ở trong dự án đó cho khách hàng?

+ Theo Thông tư liên tịch 01/2014 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ TN&MT thì trước khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở, DN phải thực hiện thủ tục rút bớt tài sản bảo đảm là nhà ở hình thành trong tương lai. DN không được chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai đó cho bất cứ tổ chức, cá nhân nào nếu chưa có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp.

Người mua có thể khởi kiện

. Nếu CĐT có vi phạm như trên, quyền lợi người mua nhà được đảm bảo ra sao?

+ Vướng mắc lớn nhất trước nay là người mua nhà không được cấp giấy chứng nhận và TP đã kiến nghị Bộ Tư pháp hướng dẫn xử lý. Theo hướng dẫn của Bộ Tư pháp, UBND TP yêu cầu các CĐT liên quan phải thực hiện thủ tục rút bớt tài sản thế chấp, sau đó người mua nhà ở sẽ được giải quyết cấp giấy chứng nhận. Nếu CĐT không chấp hành, TP căn cứ vào mức độ vi phạm để xem xét, xử lý.

Trường hợp phát sinh tranh chấp do người mua nhà không được cấp giấy chứng nhận, người mua nhà có thể khởi kiện CĐT yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc hủy hợp đồng.

. Trong thời gian qua, người mua nhà tại các dự án rất bị động để bảo vệ quyền lợi của mình. Theo ông, cần những giải pháp gì để hạn chế rủi ro cho người mua?

+ Cần có sự kết hợp của nhiều giải pháp. Đầu tiên, tăng cường phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản để từng chủ thể liên quan nắm bắt đầy đủ các quyền, nghĩa vụ của mình khi tham gia thị trường bất động sản.

CĐT phải cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin, tiến độ dự án, thực trạng tài sản thế chấp. Người mua nhà cần kiểm tra pháp lý dự án nhà ở đủ điều kiện trước khi giao dịch, yêu cầu DN cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản. Đặc biệt, các ngân hàng phải có trách nhiệm kiểm tra, xác minh bất động sản đủ điều kiện trước khi nhận thế chấp, kịp thời thông báo cho văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan công chứng khi cần thiết.

Ngoài ra, cần tăng cường vai trò của Sở Xây dựng, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP trong việc công khai các thông tin liên quan tới dự án.

. Xin cám ơn ông.

Chung cư bị thế chấp, cư dân lao đao Chung cư cao cấp Minh Thành (đường Lê Văn Lương, phường Tân Quy, quận 7) được CĐT là Công ty Minh Thành thế chấp cho một ngân hàng từ năm 2010. “Tôi mua lại căn hộ này vào năm 2011 từ một người khác (mua căn hộ từ năm 2007) và hoàn toàn không hề biết việc chung cư đã bị thế chấp. Trong hồ sơ mua nhà của chủ cũ có ghi rõ là trong sáu tháng CĐT sẽ giải quyết toàn bộ thủ tục giấy tờ. Tuy nhiên, đến nay tôi vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận” - ông Đinh Quang Hưng (71 tuổi, ngụ căn hộ A101) cho biết. Theo ông Hưng, vì không có giấy chứng nhận nên gia đình ông gặp muôn vàn khó khăn. “Do gia đình tôi không được nhập hộ khẩu nên hai đứa cháu nội phải đi học rất xa, ở tận phường Phước Kiểng. Tôi muốn bán nhà để chữa bệnh cho vợ nhưng chẳng ai dám mua vì lo sợ căn hộ không có giấy tờ. Ngay cả việc đem nhà đi cầm cố ngân hàng cũng không được. Tôi đã đóng 100% tiền nhà mà vẫn không thể sở hữu nhà của mình” - ông Hưng bức xúc. Chị Trương Minh Châu, đại diện ban quản trị chung cư Minh Thành, cho biết sau thời gian dài không thấy CĐT làm giấy tờ, người dân âm thầm tìm hiểu thì mới biết CĐT đã đem chung cư đi thế chấp. Tính tới thời điểm hiện tại, CĐT đang nợ ngân hàng hơn 60 tỉ đồng. “Ban quản trị đã tổ chức rất nhiều cuộc họp yêu cầu CĐT phải nhanh chóng giải quyết giấy chứng nhận cho người dân. Mới đây, cuộc họp có sự tham dự của lãnh đạo các sở và quận, CĐT hứa là tháng 9 tới đây sẽ thanh toán toàn bộ nợ cho ngân hàng để làm giấy tờ cho người dân” - chị Châu cho hay. HỒNG TRÂM